Nachzahlung einer Mietschuld heilt eine ordentliche Kündigung nicht – BGH bestätigt

Der BGH bleibt dabei: Eine Nachzahlung der Mietschulden („Schonfristzahlung“) heilt nur eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine ordentliche Kündigung wird aber nicht geheilt. Dem LG Berlin widersprechen die Richter mit deutlichen Worten.

Kündigt ein Vermieter ein Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters fristlos, kann der Mieter die Kündigung durch vollständige Nachzahlung der Rückstände bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs beseitigen. Ebenfalls ist die Heilung möglich, wenn sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung der Rückstände verpflichtet. Diese Schonfristzahlung ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt. Ausgeschlossen ist eine Schonfristzahlung dann, wenn der Mieter in den letzten zwei Jahren schon einmal eine fristlose Kündigung im Rahmen einer „Schönfristzahlung“ geheilt hat.

Weil oft das Mietverhältnis durch mehrmaliges nicht pünktliches Zahlen zerrüttet ist, erklären Vermieter oft zusätzlich zur fristlosen Kündigung hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die ordentliche Kündigung bleibt nach bekannter Rechtsprechung des BGH auch bei einer Schonfristzahlung wirksam.

Die 66. Zivilkammer des LG Berlin widerspricht dem BGH und ist anderer Meinung (siehe auch Urteil vom 30.3.2020, 66 S 293/19). In der begründeten Entscheidung lehnen sich die Berliner Richter gegen die Linie des BGH auf und vertreten die Auffassung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gelte auch bei einer ordentlichen Kündigung. Damit würde eine Nachzahlung der Mietrückstände auch deren Wirkung beseitige. Das LG Berlin meint, das unter anderem mit der Systematik des Gesetzes und dem Zweck der Schonfristzahlung begründen zu können (z.B. Vermeidung von Obdachlosigkeit des Mieters).

Der BGH (Urteil v. 13.10.2021, VIII ZR 91/20) hat das Urteil des LG Berlin nun aufgehoben und bleibt bei seiner bisherigen Rechtsprechung. Eine Schonfristzahlung kann nach wie vor nur eine fristlose Kündigung heilen. Eine ordentliche Kündigung kann durch Schonfristzahlung nicht geheilt werden. Das ergebe sich bereits aus dem Wortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, und am Wortlaut komme man bei der Auslegung des Gesetzes nicht vorbei.

In diesem Zusammenhang richtet der BGH deutliche Worte an die Berliner Richter: Die Berliner Richter hätten „die anerkannten Grundsätze der Gesetzesauslegung missachtet“ und die „Anforderungen an eine den anerkannten Methoden entsprechendes Vorgehen zur Ermittlung der Regelungskonzeption des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB grundlegend verkannt“.

Die Schonfirstzahlung ist auf die fristlose Kündigung beschränkte und entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers. Der an Recht und Gesetz gebundene Richter dürfe diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20

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